Atenas, Grecia.- AFP Atenas, Grecia.- AFP

Tener un techo (digno) en la era de las megalópolis

Violeta Muñoz

1 octubre, 2019

El año que viene el plan de vivienda pública de Viena cumplirá un siglo. Llegará al aniversario subsidiando casi a dos tercios de todos los hogares, con un parque público en alquiler de unas 220.000 casas –una cuarta parte del total– y otras 200.000 en manos de asociaciones de vivienda de lucro limitado. Entre muchos otros frentes, el modelo también garantiza la mezcla social en todas las áreas urbanas. Aún así sufre, como la mayoría de capitales europeas, el embiste de la gentrificación y la subida de precios, por lo que recientemente impulsó una norma según la cual dos tercios de las nuevas grandes construcciones deben alquilarse a un máximo de cinco euros por metro cuadrado, muy por debajo de la media de las grandes urbes europeas. La norma fue sonada, pero los dirigentes expresaron que no había generado demasiado debate.

Viena es el arquetipo y lo más común es no estar a la altura, pero el problema viene cuando se está en las antípodas: España es el país de la OCDE donde más porcentaje de población sufre sobrecarga por el precio del alquiler, es decir, donde más ciudadanos se dejan el 40% o más de sus ingresos en pagar la renta de la casa. Los menores de 30 años tendrían que dedicar el 90% de su sueldo para alquilar un piso solos. Nuestro parque público se estima entre un 1,5% y un 2% del total de viviendas y en regiones como Madrid se vendieron cientos de ellas a fondos de inversión en lo peor de la crisis; los sueldos no permiten a la mayoría plantearse la compra y los alquileres suben diez veces más que los salarios en las grandes capitales.

Si en ambos países las ciudades sirven para vivir, ¿por qué aquí el derecho a hacerlo no está en el centro? Para Daniel Sorando, Doctor en Sociología especializado en urbanismo e investigador de la Universidad Complutense de Madrid, la clave es tratar la vivienda como cualquier otro bien de consumo sobre el que rige el libre mercado y al que se accede según solvencia económica. “Frente a la ordenación del territorio en base a diferenciales de renta extraíble de la vivienda que luego el mercado aprovecha según sus intereses, un urbanismo que protegiese este derecho reservaría parte de la ciudad para garantizarlo mediante la provisión de suelo público o bajo distintas figuras, permitiendo a los hogares sin esa solvencia acceder”.

“Estamos lejísimos de tener un parque público o incluso privado pero sin un lucro excesivo asimilable al de otras ciudades”, explica por su parte Íñigo Maguregi, abogado urbanista y experto en la legislación urbanística vasca. Recuerda que mientras en otras zonas de Europa se invierte en torno al 1,5% de PIB en vivienda, España reserva un 0,1%. “Las ciudades tienen el reto de enfrentar las inversiones inmobiliarias especulativas, la turistificación, la gentrificación… pero no tenemos recursos económicos. Hay que sumarle que no tenemos cultura, porque en Europa hay un tercer sector que invierte y es socialmente responsable, pero aquí no existe. Aquí el mercado ha sido el de la propiedad y el del pelotazo, el de la maximización del beneficio. Entro, consumo y salgo”.

José Luis Arrese fue el primer ministro de Vivienda del franquismo, más recordado por su lapidario “no queremos una España de proletarios sino una España de propietarios”. Frenó la construcción pública de vivienda para dejarla en manos de agentes privados. “Durante mucho tiempo aquí se entendió que la propiedad inmueble era una inversión, y es común en los países del sur de Europa porque el sistema de protección social es mucho más débil. No se llevaba alquilar hasta el punto de que en 1960 Franco convirtió en semipropietarios a los inquilinos, con las famosas rentas antiguas”.

Esta historia la repasa concienzudamente De la especulación al derecho a la vivienda, publicado por la urbanista Raquel Rodríguez y el sociólogo Mario Espinoza y que analiza la compleja combinación de turismo, banca y expansión del ladrillo que ha sostenido el crecimiento de la economía española hasta la burbuja. “La diferencia es que aquí las administraciones fomentaron la propiedad mientras que en el norte de Europa sí hubo una apuesta importante por la construcción de un parque público en alquiler. Eso les permite cierta mano en el mercado y que haya diversidad de formas de acceso”, explica Rodríguez, profesora del Departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio de la UPM. “Ahora se recurre al alquiler porque no hay otro remedio, no tenemos el problema resuelto”. En España, más de tres cuartas partes de los residentes tienen una vivienda el propiedad. Las encuestas muestran que buena parte del resto alquilan porque no pueden comprar.

Los 90 no sólo pasaron por España

La brecha entre el modelo español y el de otros países puede enfocarse desde la inacción política, pero es un equívoco: “En el mercado de la vivienda se actúa todo el rato. Desde los 90 y en los 2000 se incentivó fiscalmente el acceso a las hipotecas mediante una intervención política del mercado. Con la crisis se favoreció el trasvase del ladrillo tóxico de los bancos a nuevos actores como fondos de inversión, con la regulación de las socimis, con la reforma de la ley de alquileres… Tras la crisis, se encaró el problema con todo un sistema de políticas para favorecer el retorno de la vivienda como activo financiero, como mercancía rentable. Fue una vuelta de tuerca para impedir que ese mercado se debilitara, pero en ningún caso orientado al derecho a la vivienda”, expone Sorando.

Para el sociólogo, es erróneo asociar neoliberalismo y desregulación porque sí hay reglas, aunque a favor de ciertos intereses. “Pocas veces como en la última crisis el capitalismo ha hecho tanto uso del Estado para salvaguardar sus intereses. Ha sido un verdadero socialismo de estado para el sistema financiero”.

Concuerda Rodríguez cuando expresa que, aunque no es fácil encontrar un modelo ideal, ayudaría mucho que la vivienda se entendiese como la sanidad o la educación: un servicio público que da y controla el Estado y que es igual para todos. “Otros países han intentado defender ese modelo, pero los 90 fueron catastróficos. Hubo un ejercicio de liberalización de la vivienda brutal, cada país tomó su modelo y el más extremo quizá fuese el inglés, con Thatcher vendiendo su parque de alquiler público. Pero en general hubo bastante descentralización, desde la gestión pública a gestión sin ánimo de lucro, y un momento donde Europa pensó que la vivienda ya no era un problema generalizado sino de determinados sectores. Entonces, el que pueda abastecerse de vivienda por sí mismo que lo haga y nos ocupamos solo de aquellos que no pueden”.

Las ciudades – monstruo

A las medidas que se escogieron se suman las tendencias en contra. Cuanto más crecen las ciudades más difícil es garantizar una vida digna para el común de sus residentes, y no solo por los precios de la vivienda. En un contexto en que media España se vacía para acudir a las grandes capitales y zonas turísticas al calor de la actividad económica, expandirse desordenadamente o con las únicas reglas del mercado pueden empeorar muchos parámetros: equipamientos, zonas verdes, servicios públicos, igualdad social…

Protesta por un desahucio

“Como cada vez son más grandes, los tiempos de desplazamiento también son mayores. Y como también hay desigualdad en el sentido de que los empleos suelen estar concentrados en los barrios más privilegiados, los desplazamientos de los más desfavorecidos son mucho mayores”, explica Sorando. Los estudios de su departamento en la Complutense muestran que, en Madrid, la desigualdad en trayectos al trabajo perjudica especialmente a las poblaciones del sur y sobre todo a las mujeres. “Esto reproduce la desigualdad, porque si en lugar de media hora dedicas dos a llegar, es tiempo que no le puedes dedicar a cuidar de tu gente, formarte o disfrutar tu tiempo libre. Se acumula una desigualdad sobre la otra”.

Frente a esa tendencia, la profesora del Departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio de la UPM Sonia De Gregorio apuesta por un modelo de proximidad: “Deberíamos centrarnos mucho en regenerar las ciudades. Poner en valor lo que tenemos y ver cómo el derecho a la vivienda puede formalizarse también actuando en la ciudad existente”.

Medidas como la compra de vivienda de segunda mano o en zonas ya urbanizadas por parte de instituciones permiten no concentrar toda la vivienda social en las mismas zonas y conseguir los equilibrios de clase necesarios. “En la ciudad consolidada, en general, ya tenemos las dotaciones que consideramos necesarias para la vida cotidiana, especialmente aquellas para conciliar vida profesional y cuidado a los demás: colegios, institutos, centros de mayores, los mercados… Todo esto, junto a una red de transporte bien diseñada, hace que pueda funcionar como una ciudad de proximidad, donde muchos pueden desarrollar su vida cotidiana en su propio barrio y aquellos que lo necesitan por razones de trabajo o estudio se mueven, en la medida de lo posible, usando el transporte público”.

La experta cree que uno de los grandes retos es que las políticas urbanas dejen de verse sólo como políticas de expansión de la ciudad, y ve fundamental que las administraciones apuesten por los programas de regeneración urbana en coordinación con las políticas de vivienda más tradicionales. Para Sorando, la Operación Chamartín y los desarrollos del sureste en Madrid encarnan justo lo contrario de ese modelo de proximidad. “Alimentamos cada vez más esos flujos sur-norte por las mañanas y norte- sur por las tardes, con atascos interminables que agravan la desigualdad. Son ciudades que no están bien pensadas”.

De nuevo en las antípodas está de la ciudad alemana de Friburgo, la urbe ecosostenible por excelencia en la que las administraciones han impulsado y apadrinado la creación de una red de huertos disponibles para los vecinos que la han convertido en el emblema verde de Europa. “Las dimensiones y el lugar dónde está localizada, junto a una acción política muy decidida y sostenida en el tiempo lo han permitido”, explica el investigador de la Complutense. “En Madrid esto sería una quimera porque no hay espacio. Sí hay otras soluciones, como hacerlo en azoteas o medidas de transición ecológica muy vinculadas a la regeneración de edificios, ahorrar energía aislando viviendas… Creo que esa es la única vía para que ciudades con tanta historia y tan grandes como Madrid puedan avanzar”.

Más alternativas

Llevamos un siglo de retraso y de una a otra legislatura la brecha no se reduce, “pero desde luego si no se empieza, nunca se llega”, expresa De Gregorio. “Por ejemplo, vengo de Bilbao y tienen un parque de vivienda pública que comparado con otras ciudades no es tan reducido, y las personas que lo gestionan tienen un gran conocimiento del suelo y la problemática social, lo que les permite una gestión casi al detalle de cada edificio”, explica.

El abogado especializado en el urbanismo de esta región también cree hay que activar todo el paquete de herramientas disponibles y probar nuevas ideas: buscar sinergias con un sector privado interesado en el mercado del alquiler, con menores ganancias pero estables; obligar a los grandes tenedores a no tener viviendas vacías; limitar los precios del alquiler en zonas muy tensionadas; beneficar fiscalmente a los propietarios que arrendan a precios asequibles y que las ciudades sigan frenando el avance de las viviendas turísticas son para Maguregi vías que deben combinarse y para las que se necesita voluntad política. “En Catalunya están tomando soluciones importantes respecto a vivienda vacía y grandes tenedores. Y aunque se judicializa, porque los grandes propietarios lo recurren todo, es un camino que ayudará a dar el mensaje de que no pueden tener esas viviendas sin inquilinos al albur de cuando les venga bien invertir, sino que tienen que ofrecerlas a residentes obligatoriamente y por tanto asumir una actitud más proactiva en la gestión de ese parque”.

Para Sorando tambíen hay opciones para recortar distancias con países como Holanda o Francia, relacionadas con la construcción de parque público pero también con la regulación del mercado y con lograr alianzas con agentes privados que provean de viviendas asequibles. Pero, en último término, con la mirada puesta en legislar sobre la vivienda como si habláramos de derecho y no de un bien de consumo. “El estado del bienestar español es débil en perspectiva comparada porque fundamentalmente hay dos pilares que no están recogidos: los cuidados y la vivienda. En sanidad, educación o pensiones, con sus problemas, la gente comprende que son derechos y no mercancía, con la vivienda no. Frente a esa carencia, hay todo un modelo que construir”, sentencia Sorcando.